新築住宅価格と既存住宅価格: 中古住宅販売が減少しているのに、なぜ新築住宅販売は横ばいなのか

値下げと住宅ローン金利の低下は、住宅建設業者にとってはコストがかかるものの、新築住宅をより魅力的なものにしている。

ウルフ・リヒターが『ウルフ・ストリート』のために書いたもの。

1月に販売された新築一戸建て住宅の中央価格は12月に比べて上昇したが、前年比では2.6％下落し、2022年10月のピーク（青線）からは15.3％下落した。 本日の国勢調査局のデータによると、中央価格は42万700ドルで、2021年10月で初めての水準に戻った。

月ごとの高値と安値の一部を相殺する 3 か月移動平均は、前月からほぼ変わらず、420,700 ドルで、2022 年 12 月のピーク (赤色) から 12.3% 減少しています。

しかし、住宅ローン金利の引き下げやインセンティブは金利引き下げではカバーされない。 これらは契約価格であり、住宅建設業者がこの市場で販売量を維持するために現在広く使用している住宅ローン金利での購入にかかる多額の、時には予想外の費用は含まれていません。この市場では、価格が高すぎるために既存住宅の販売が減少しています7。 ％ レート。 。 さらに住宅ローン金利も。

サブプライム料金で住宅を購入すると、月々の支払額が減り、住宅建設業者の利益率が下がりますが、住宅の契約価格は下がりません。

この価格引き下げには、無料アップグレードなど、住宅建設業者が取引を行うために提供する他のインセンティブも含まれていない。

これらの契約価格は、住宅建設業者が現在、より小型の住宅やより安価な設備をターゲットとしている、より低い価格帯を反映している。

新築と中古住宅の価格差。

住宅建設業者は現在、住宅所有者と積極的に競争しており、最大手の住宅建設業者は決算会見でこの点について言及している。 新築一戸建て住宅と中古一戸建て住宅の価格帯は近づいてきています。 米国最大の住宅建設業者であるD.R.ホートンは、住宅ローン金利で購入すると、新築住宅の月々の支払額は、同様の再販住宅の月々の支払額よりも低くなる、と指摘している。

違いはドル単位です。 新築一戸建て住宅の全国中央値価格は、既存一戸建て住宅の全国中央値価格よりも急速かつ大幅に下落している（全米不動産業者協会経由）。

しかし、季節的な違いもいくつかあります。中古住宅の平均価格は季節的に明らかに 6 月に高値、1 月に低値になりますが、新築住宅の価格は季節性がはるかに低いものの、月ごとに大きく変動します。 そこで、いくつかの季節変動を除いた、新築住宅と中古住宅の価格の 6 か月移動平均を調べます。

違いはパーセンテージで表されます。 新築住宅の平均価格（6か月移動平均）は現在、中古住宅の平均価格（6か月移動平均）よりわずか7.1％高いだけです。

ここに住宅ローン金利の引き下げが加わると、新築住宅との競争を考慮すると、現在の価格では中古住宅がいかに魅力的ではなくなっているかが明らかになる。

この異常な価格差は、住宅不況の初期段階である 2005 年と 2006 年にも発生しました。 中古住宅の価格は、最終的には住宅不況の最後の数年間に大幅に下落し、再び新築住宅との競争力を高めた。

そのため新築住宅販売は堅調だ。

1月の新築住宅販売戸数は季節調整前で5万7,000戸で、前年比3.6％増、2019年1月比では3％減にとどまったが、比較すると中古住宅販売は1月から20％減少した（2019年2月2日）。

これは、住宅建設業者の利益率を圧迫するにもかかわらず、住宅を低価格で提供し、住宅ローン金利で購入を提供するという戦略の有効性を証明している。 しかし、彼らは住宅建設ビジネスに携わっており、多くの住宅売り手候補者が試みているように、この市場が終わるのをただ待つことはできません。

販売用在庫 建設のあらゆる段階における新築住宅の数は、非常に高い水準で安定しています。 1月の住宅数は45万6,000戸に増加し、11月と同じだったが、12月よりは若干増加した（季節調整前）。

この在庫は、1 月の販売レベルに換算すると 8.0 か月分の供給となり、十分な供給量となります。

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